Stadswerven

• Woningbouw Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW): De stappen in het proces met OCW zijn: bouwenvelop (gemeente) en bouwprogramma en Technisch Ontwerp (OCW). Daarna volgt taxatie, koopovereenkomst, voorbereiding, verkoop en bouw:
  • Americana is in aanbouw en wordt eind 2020 opgeleverd. Alle woningen zijn verkocht.
  • The Yard, vlek C-west, 44 woningen in de verkoop. De start bouw is gepland in november 2020. Eind juni zijn 24 woningen verkocht.
  • Voor deelgebied A is de bouwenvelop vastgesteld en door OCW een bouwprogramma gemaakt. De vaststelling van het bouwprogramma is vertraagd vanwege een verschil van mening over de uitwerking van de waterkering bij één van de bouwblokken. De planning is nu deze zo spoedig mogelijk na de zomervakantie af te ronden en voor de kerst het Technisch Ontwerp te ontvangen van de eerste fase.
  • Eind december is de bouwenvelop voor deelgebied F opgeleverd; 2020 wordt besteed aan het vaststellen van de bouwenvelop, bouwprogramma en het Technisch Ontwerp fase 1. Ook hier is een vertraging opgetreden. Grootste struikelblok is de relatie van een nieuwe kademuur tot het woongebouw.
  • De bouwenvelop voor deelgebied G met 6 kavels is nog niet vastgesteld. Het gaat om individuele kavels, waarvoor OCW compensatie eist. De ontwikkeling van dit deelgebied is vertraagd als gevolg van problemen op het gebied van de natuurwet (beschermde diersoorten) en de milieuwet (er is asbest aangetroffen). Met bevoegd gezag van beide wetten moeten afspraken gemaakt worden over de aanpak van conflicterende belangen. Het asbest moet verwijderd worden, maar beschermde diersoorten moeten beschermd/gecompenseerd worden. In de tweede helft van 2020 moet hier duidelijkheid over komen; dit was eerder gepland maar er waren diverse nadere onderzoeken nodig in het kader van de Natuurwetgeving. Na alle onderzoeken en afspraken over hoe dit aangepakt kan/mag worden, wordt de planning aangepast wat saneren en bouwrijp maken betreft en worden definitieve afspraken gemaakt met OCW. De planning wordt afgestemd met de werkzaamheden van de St. Leefwerf in de zuidelijke insteekhaven.
• Woningbouw Minidorp: is opgeleverd.
• Individuele kavels; de laatste kavel is in aanbouw.
• Woningbouw Schaerweide: is opgeleverd. De aanleg van de woonomgeving inclusief nieuwe oevers is vertraagd vanwege juridische procedure in het kader van de natuurwetgeving. Inmiddels is fase 1 van de nieuwe Wantij oever aangelegd en start de aanleg van de woonomgeving eind augustus 2020.
• Woningbouw Wantijhof (tegenover Energiehuis); is in uitvoering. Er zijn van de 36 woningen nog 2 woningen te koop.
• Woningbouw vlek E Wervenkade (naast Wervenpark); Bemog Projectontwikkeling heeft de omgevingsvergunning aangevraagd voor 63 woningen. Start verkoop na de zomer 2020 en start bouw eerste kwartaal 2021.
• Woningbouw vlek H (naast Schaerweide); het initiatief om het voormalige 50 KV gebouw naast de Prins Hendrikbrug te gaan ontwikkelen voor woningbouw (circa 30-35 woningen) is verder uitgewerkt. Derde kwartaal 2020 zal hierover de omgeving worden geïnformeerd en daarna een planologische procedure worden gevolgd.
• Prins Clausbrug: de brug is in uitvoering. De onderhandelingen met de aannemer over het ingediende meerwerk lopen nog; de gemeente is het niet eens met ingediende meerwerk/ingediende bedragen. Bij de door de raad vastgestelde prognose van het grondbedrijf is in de begroting van 2020 een prijsstijging opgenomen van € 700.000. Dit is het gevolg van het feit dat de gestanddoeningstermijn van de aanbesteding is overschreden als gevolg van de rechtszaken tijdens de aanbestedingsprocedure. De onderhandelingen worden juridisch ondersteund en de claims van de aannemer maken onderdeel uit van het risicoprofiel.
• Het dempen van de noordelijke insteekhaven is vertraagd als gevolg van het vinden van beschermde soorten in het kader van de natuurwetgeving. Er moet nu eerst een ontheffing worden aangevraagd. Ondertussen heeft de aannemer het werk afgemaakt, behoudens het dempen van de haven. We moeten nu eerst de procedure afwachten.  
• Wervenpark; het definitief ontwerp voor de damwand is gereed en de vergunning voor fase 1 is aangevraagd. Voor fase 2 moet een ontheffing worden aangevraagd in het kader van de Natuurwetgeving. Gestart is met een plan voor het opknappen van de hellingbanen. Het voorlopig ontwerp voor het park zelf is gereed. De planning is in 2022 damwanden hellingbanen en park op te leveren.
• Herziening bestemmingsplan Stadswerven: het voorstel ligt te bespreking bij de raad. Er zijn een tweetal zienswijzen die nader besproken moeten worden.
• De trappen langs het Wantij zijn opgeleverd.
• De Biesboschhal: OCW heeft afstand gedaan van haar bouwclaim. De raad heeft een voorstel ontvangen om het pand op de dispositielijst te zetten.

Tot nu toe gerealiseerd

Het Masterplan Stadswerven dateert uit 2009. Onder het kopje "eerdere besluitvorming" kunt u teruglezen wat er sinds 2009 aan besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hieronder staat opgesomd welke activiteiten er in 2019 en 2020 hebben plaatsgevonden:

2019   Bouwenvelop vlek A vastgesteld.
2019   Concept bouwprogramma vlek A gereed.
2019   Schetsontwerp openbare ruimte vlek A opgesteld.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken vlek A.
2019    Onderzoek naar de ontwikkeling van de punt van de punt in samenwerking met OCW.
2019   Bouw weg naar vlek A/PC brug gerealiseerd.
2019    Definitief Ontwerp brug vastgesteld.
2019   Uitvoeringsontwerp brug opgestart.
2019   Diverse vergunningen brug aangevraagd en deels verleend.
2019   Ontheffing Natuurwet PC brug aangevraagd.
2019   Staalproductie PC brug gestart.
2019   Fasering vlek A vastgesteld.
2019   Fasering woonomgeving vlek B vastgesteld.
2019   2 kavels gereed en de laatste in optie in vlek B, waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd.
2019   De laatste 3 parkeerplaatsen verloot en verkocht in B-noord.
2019   Technisch ontwerp vlek C-west vastgesteld.
2019   C west getaxeerd.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken C-west.
2019   Dempen noordelijke insteekhaven gegund.
2019    Voorbereiding uitvoering dempen noordelijke insteekhaven gestart door aannemer.
2019   Explosieven onderzoek noordelijke insteekhaven in uitvoering.
2019   Stalen damwanden Wervenpark in voorbereiding in plaats van innovatieve damwanden.
2019   Subsidie Hellingbanen Wervenpark aangevraagd.
2019   Explosieven en natuuronderzoek Wervenpark in uitvoering.
2019   Voorbereiding uitvoering herstel hellingbanen en aanleg Wervenpark.
2019   Gunning woningbouw vlek E aan Bemog Projectontwikkeling.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken vlek E.
2019   Eerste gebouw vlek F gesloopt.
2019    Damwanden vlek F onderzocht.
2019   Overleg gestart over verplaatsing St Binnenvaart i.v.m. werkzaamheden in vlek F.
2019   Afspraken gemaakt met KNRM over definitieve inpassing in vlek F.
2019   Afstemming planning gemeente en St. Leefwerf.
2019    Bouwenvelop vlek F opgeleverd.
2019   OCW heeft afgezien van de ontwikkeling van de Biesboschhal.
2019    Bouwenvelop vlek G met individuele kavels opgeleverd.
2019   Diverse onderzoeken vlek G gestart.
2019   Overleg met OCW over compensatie vlek G bij individuele kavels aldaar.
2019   Onderzoek gestart naar ontwikkelmogelijkheden vlek G i.v.m. Natuurwet en Milieuwet.
2019   Herziening woningaantal bestemmingsplan ter inzage.
2019   Bouwrijp maken vlek J.
2019   Verkoop vlek J.
2019   Start bouw vlek J.
2019   Trappen langs het Wantij opgeleverd.
2019   Oplevering Schaerweide en start aanleg woonomgeving en oevers (vlek H).
2019   Bezwaren en rechtszaak tegen kappen bomen in vlek H.
2019   Extra grondopbrengst Schaerweide afgerekend.
2019   Ontwikkeling 50 KV gebouw gestart
2019   Gezondheidscentrum langs Oranjelaan, 13 KV gebouw, opgeleverd.
2019   Parkeerplaatsen verkocht aan Villa Augustus.
2019   Ontwikkeling 150 KV gebouw loopt.
2019   Grondexploitatie 2020 geactualiseerd.
2020   Voorlopig ontwerp openbare ruimte deelgebied A
2020   Bouwprogramma vlek A in behandeling
2020   Sloopaanvraag dwarsligger Kraanbaan
2020   Flora en fauna onderzoeken gestart
2020   Sanering en bouwrijp maken; voorbereiding is gestart
2020   PC brug in uitvoering
2020   Minidorp opgeleverd
2020    Voorbereiding Woonrijp maken gestart B-noord
2020   Laatste kavel verkocht en woning in aanbouw
2020   C- West (The Yard) gesaneerd en bouwrijp gemaakt
2020   Verkoop The Yard
2020   Flora en fauna onderzoeken noordelijke insteekhaven
2020   Voorbelasting vlek D
2020   Omgevingsvergunning fase 1 damwanden Wervenpark aangevraagd
2020    VO hellingbanen en Wervenpark
2020   Alle planningen geactualiseerd
2020   Saneren en bouwrijp maken vlek E gestart
2020   Laatste panden in vlek F gesloopt
2020    Onderzoeken vlek F gestart (bodem, flora en fauna)
2020   Bouwenvelop vlek F in behandeling
2020   Overleg met St Binnenvaart gestart over tijdelijke verplaatsing
2020   Asbest onderzoek vlek G
2020   Vervolgonderzoeken flora en fauna vlek G in uitvoering
2020   Fase 1 nieuwe Wantij oever
2020   Verweerschrift kappen bomen Wantij oever fase 2
2020   Delen openbare ruimte overgedragen aan Beheer
2020   Besloten voor geheel Stadswerven noord een natuurplan op te stellen in overleg met de groen-blauwe stad
2020   Diverse damwanden in vlek F en G in voorbereiding genomen om te vervangen
2020   Verleggen kabels en leidingen in vlek I opgestart

De huidige en toekomstige bewoners worden door middel van digitale nieuwsbrieven en via Facebook geïnformeerd over de ontwikkelingen op Stadswerven. De nieuwsbrief verschijnt regelmatig (om de 2 à 3 maanden). De website www.stadswerven.nl komt bij de gemeente in beheer, zodat het niet meer sec een verkoopsite is van OCW.

Actuele raming en dekking

De grex Stadswerven sloot per 1-1-2020 € 51,85 miljoen (nadelig).

Het saldo van de grondexploitatie is de financiële vertaling van de uitgangspunten die vastgesteld zijn tegelijkertijd met het openen van de grondexploitatie en de bijstellingen door de raad nadien. Het verwezenlijken van deze uitgangspunten gaat gepaard met financiële risico’s. Het financieel management omtrent de grondexploitatie impliceert naast het sturen op het financieel resultaat daarom ook het sturen op risico’s. Het risicoprofiel van Stadswerven bedraagt per 1-1-2020 € 9,93 miljoen (90%).

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Grondposities
Gemeente: binnen het ontwikkelgebied grotendeels gemeente eigendom. De diverse KV-gebouwen zijn particuliere ontwikkelingen.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Overeenkomst ter verwerving van kooprechten bouwgronden Plangebied De Stadswerven d.d. juli 2018. Van belang is hierbij op te merken dat de Ontwikkelingscombinatie de Werven (OCW) vanaf 2001 de ontwikkelrechten van vrijwel het gehele gebied had verkregen (zogenaamde claimgebied) en dat daarvoor eerder in 2011 een overeenkomst is gesloten. Met het oog op de Europese aanbesteding- en staatssteunregels heeft de overeenkomst in essentie het karakter van een (raam)koopovereenkomst en niet van een samenwerkingsovereenkomst.

Looptijd overeenkomst
De een na laatste overeenkomst is mei 2011 in werking getreden en de laatste juli 2018. De planning kent een doorlooptijd van 2011 tot en met 2027. De vigerende grondexploitatie loopt tot 31 december 2027. Behoudens tussentijdse beëindiging (surseance, faillissement etc.) eindigt de overeenkomst op het moment waarop partijen aan alle verplichtingen hebben voldaan.

Algemene kenmerken contract:

1. Lang lopende, niet opzegbare overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen.
2. Grondpositie en grondexploitatie volledig voor rekening gemeente.
3. Ontwikkelingscombinatie De Werven BV, na contractovername per 19 juni 2014, Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. (OCW), heeft contractuele aanspraken (ontwikkelrechten/rechten van koop) op en dus financieel belang bij nagenoeg het gehele gebied Stadswerven Noord. Slechts deelgebied E is expliciet uitgezonderd van de kooprechten. Het staat de gemeente vrij daarover te beschikken en daarmee te doen wat haar goeddunkt. In het contract met OCW van juni 2018 is geregeld dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om in Stadswerven-noord 80 woningen uit te geven in particulier opdrachtgeverschap en dat OCW plangebied A, met uitzondering van de punt van de Punt, voor haar rekening neemt.
4. In het recente contract van 2018 zijn tijdsafspraken gemaakt over de wijze waarop en de termijnen waarbinnen de grondprijs per vlek wordt bepaald (ten opzichte van het contract uit 2011 is hier een versnelling in geregeld).
5. De gemeente is buiten de onder 3 genoemde uitzondering, niet vrij om rechtstreeks met derden te onderhandelen/contracteren over de verkoop van gronden in Stadswerven-noord. De Ontwikkelingscombinatie Stadswerven CV (OCW) is de eerst rechthebbende.
6. Binnen het plangebied Stadswerven, maar buiten de context van deze overeenkomst, vallen de deelgebieden E en I en J in Stadswerven-zuid. Deze kunnen in afwijking van de planning door de gemeente eerder worden ontwikkeld, voor zover dat niet concurrerend is met op dat moment door de Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW) in ontwikkeling zijnde deelgebieden.

Betrokken private partijen

Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. waarin thans samenwerken:

• AM BV.
• Dura Vermeer Bouw Zuid West BV.
• Aanneming Maatschappij J.P. van Eesteren BV.

Diverse aannemers bouw en woonrijp maken
Private partijen voor één locatie per partij:

• NBU
• Bemog
• Leyten
• Looye
• CPO Minidorp
• Den Hoed
• Isa beheer

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

Masterplan: vastgesteld door de raad op 12 mei 2009.

• Stedenbouwkundig Plan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Beeldregieplan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Bestemmingsplan De Stadswerven: vastgesteld door de raad op 1 mei 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 oktober 2005, in werking getreden op 22 december 2005. Geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld door de raad op 10 mei 2016 en onherroepelijk geworden. Herziening bestemmingsplan 2020 in procedure (sec woningaantallen).

Scope

Stadswerven bestaat uit een zuidelijk en een noordelijk deel. Het zuidelijk deel wordt begrensd door de Noordendijk, de Oranjelaan, het Wantij en de Biesboschstraat. Het noordelijk deel door de Merwede, het Wantij, de Merwedestraat en de bedrijfsbebouwing oostelijk van de Papendrechtsestraat. Het inmiddels ge-verbouwde Energiehuis, de parkeergarage, de bioscoop, het Energieplein en Villa Augustus maken geen onderdeel (meer) uit van het project. Delen van Stadswerven-noord zijn overgedragen aan beheer. Stadswerven is een herstructureringsgebied van (vooral) scheepsbouw en andere bedrijvigheid naar (binnen-) stedelijk wonen met voorzieningen. Het gaat om voorzieningen aan de noordzijde die een stedelijke menging van wonen met enkele andere functies moet geven en een menging van wonen met meer grootschalige centrumachtige voorzieningen aan de zuidzijde. In Stadswerven-zuid zijn ontwikkelingen gaande, bouw vlek J, initiatieven ontwikkeling gebouwen 50 KV en 150 KV langs Oranjelaan, Regiokantoor, tijdelijke huisvesting Brandweer, die invloed hebben op de omgeving met name op het gebied van parkeren, die aandacht vragen vanuit het project.

Programma

Voorgaande besluitvorming