Leerpark - Gezondheidspark

Stand van zaken LEERPARK

• Bouw 41 grondgebonden woningen op perceel 5B medio 2019 afgerond.
• Start bouw 45 appartementen en 8 maisonnettes op perceel 6A2.
• Bouw 12 grondgebonden woningen 5C in voorbereiding.
• Uitwerking Startnotitie doorontwikkeling Leerpark tot campus.
• Maakfabriek/startersmilieu perceel 6C, met parkeergarage, bouwopleidingen, woningbouw in voorbereiding.
• Huisvesting HBO-Drechtsteden op perceel 6D2 in voorbereiding.
• Uitwerking spoorhalte Leerpark/Gezondheidspark.
• Onderzoek mogelijkheid woningbouw op 2F.
• Overig: parkeeronderzoek, geluidsscherm spoor.

Stand van zaken GEZONDHEIDSPARK

Er zijn drie ontwikkelingen gaande in Gezondheidspark die bijdragen aan deze woningbouwopgave. De gemeente is zelf eigenaar van de Middenzone en in juli 2019 zijn alle kaderstellende stukken voor de ontwikkeling, waaronder ook een Grondexploitatie, vastgesteld door het college en de raad. Aan de Overkampweg bouwt AM aan de tweede van in totaal drie woontorens. Daarnaast trekt Yulius weg uit het gebied en komt hierdoor op twee plekken, aan de Overkampweg 115 en 135, ruimte vrij voor wonen.

Middenzone
De Middenzone zou aanvankelijk worden ontwikkeld met veel kantoorruimte en detailhandel. Onder andere vanwege de crisis is dit idee losgelaten en is er parkeren op maaiveld mogelijk gemaakt. Om bij te dragen aan de grote bouwopgave is dit de voor de hand liggende locatie om op korte termijn te ontwikkelen tot woonlocatie. In september 2019 is een tender opgestart voor de planontwikkeling en gronduitgifte van de Middenzone. In juli 2019 zijn alle kader stellende stukken voor de ontwikkeling, waaronder ook een Grondexploitatie, vastgesteld door het college en de raad. Op 19 mei heeft de ondertekening van de LOI met Ballast Nedam plaatsgevonden, op 20 mei is het project formeel gegund aan Ballast. Er wordt nu gewerkt aan de totstandkoming van een ontwikkelovereenkomst; verwachting is dat deze in september richting college kan.

AM
AM heeft in 2008 plannen gemaakt voor het realiseren van drie woontorens, elk met circa 50 appartementen. De eerste toren is in deze periode ook gerealiseerd. Over het realiseren van de twee nog ontbrekende woontorens in de Overkampzone zijn afspraken gemaakt. De grond voor toren twee is in juli 2018 afgenomen en inmiddels is de bouw voltooid. De bouw van toren 3 is in juli 2020 gestart.

Yulius
Vanwege een verdergaande concentratie in Sliedrecht en Gorinchem is met Stichting Yulius overeengekomen de vrijkomende locaties gelegen binnen het Gezondheidspark aan te wenden voor woningbouw. Hiervoor is een afsprakenkader vastgesteld en de gemeente zal het ontwikkelingsproces hierin faciliteren. Momenteel zijn de twee deelgebieden op de markt aangeboden, Overkampweg 115 en 135. Op elk van de locaties is ruimte voor circa 100 appartementen. Yulius is zelf eigenaar van de gronden En heeft locatie Overkampweg 115 verkocht aan 4D ontwikkeling. Het concept bouwplan voor ca. 100 appartementen wonen met zorg is gereed en in behandeling bij de Welstandscommissie.

Wat gaan we nog doen op het LEERPARK?

Er zijn plannen in ontwikkeling voor het afronden van de totale Leerpark invulling.

• De woningbouwvlekken 5A, 5B en 5C (Valkzicht), aan de noordzijde van het park, zijn grotendeels reeds gerealiseerd, alleen 12 grondgebonden woningen op perceel 5C zijn nog in voorbereiding.
• De 45 appartementen en 8 maisonnettes op perceel 6A2 worden gebouwd. In de plint aan de Maria Montessorilaan komen tevens voorzieningen. Aan de spoorzijde worden bedrijfsunits gebouwd na gereedkomen van de woningbouw.
• De ambitie is dat op het Leerpark, nabij 6B en 6C, een halte op de spoorlijn Dordrecht – Breda wordt gerealiseerd. Daarvoor is in het 4e kwartaal 2018 een inspiratiedocument opgesteld. NS en ProRail hebben de halte in onderzoek en hierover komt derde kwartaal 2019 meer duidelijkheid. Deze ontwikkeling heeft naar verwachting gevolgen voor de invulling van kavel 6B.
• Voor perceel 6C, dat buiten het contract met Heijmans is gehouden, is een voorlopig programma uitgewerkt en vervolgens is een intentieovereenkomst afgesloten met Kadans Science Partners voor zowel de ontwikkeling van het kop/hoger onderwijs gebouw naast de Duurzaamheidsfabriek (6DII) en de Maakfabriek (6c). Belangrijke onderdelen van de invulling zullen een Startup-center met aanvullend ruimte voor de Bouwopleidingen van ROC Da Vinci en Bouwmensen (de Maakfabriek), een gebouwde parkeervoorziening en ondersteunende horeca zijn. Enkele andere invullingen zijn bedrijfsruimte en woningbouw.
• Voor het centraal gelegen perceel 6D2, dat in eigendom is overgedragen aan de kenniscentrumontwikkelaar Kadans Science Partners, wordt gewerkt aan een plan voor de bouw van een entreegebouw, bestemd voor HBO onderwijs en bedrijvigheid, met een aansluiting op de Duurzaamheidsfabriek. Een architect is gestart met het ontwerp en samen met de onderwijspartijen is het Programma van Eisen voor het onderwijsgedeelte in voorbereiding
• Gekoppeld aan de realisatietermijn van de Maakfabriek zal uitgewerkt worden op welke wijze we de start-ups die momenteel gevestigd zijn in de tijdelijke maakhallen op een ander locatie op het Leerpark kunnen vasthouden. De start-ups leveren een belangrijke bijdrage aan het innovatieklimaat van het gebied.
• Voor het meest oostelijke perceel 2F, gelegen aan de N3, gaat de gedachte uit naar de bouw van extra woningen. Hierover vindt overleg met Heijmans plaats, die de grond in bezit heeft. Hier is een bestemmingsplanwijziging voor nodig.
• De parkeerdruk in het gebied is hoog. Daarom wordt gewerkt aan een voorstel voor het invoeren van gereguleerd parkeren, dat naar verwachting in de tweede helft van 2019 ter besluitvorming aan het college wordt aangeboden. Er is rekening gehouden met de bouw van een parkeergarage op 6C.
• Een geluidscherm langs het spoor, om de woningbouw op perceel 6A2 mogelijk te maken, wordt uitgevoerd.
• Een rookvrije zone, een initiatief van DVC, wordt per 1 september 2019 ingevoerd.
• In verband met de afbouw van de laatste kavels van het Leerpark is een logistiek plan opgesteld. Hierover wordt met alle partners overleg gepleegd.

Wat gaan we nog doen op het GEZONDHEIDSPARK?

Middenzone
De planning geeft op dit moment (samengevat) het volgende beeld:

• Juni t/m september - voorbereiding ontwikkelovereenkomst en verkoop- en realisatieovereenkomsten
• Oktober - vaststelling Bestemmingsplan Middenzone West
• Juni t/m november 2020 - verdere planuitwerking en aanvraag omgevingsvergunning
• December 2020 - Start grondwerkzaamheden bouwrijp maken
• Medio 2021 - Start bouwwerkzaamheden

Kaderstellende stukken
Om te kunnen starten met de tender, is er afgelopen jaar gewerkt aan een aantal kaderstellende stukken. Dit zijn het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan, de Grondexploitatie (GREX), het programma van eisen en wensen en een richtinggevend kader voor het parkeervraagstuk. Al deze stukken zijn in juli 2019 vastgesteld door het college en de raad. Qua kaderstelling is het bestemmingsplan het enige dat nog moet worden vastgesteld. In het vierde kwartaal 2019 is een tweetal ontwerp bestemmingsplannen in procedure gebracht. De planning is de bestemmingsplannen vast te laten stellen in het derde kwartaal van 2020.

Tot nu toe gerealiseerd op het LEERPARK

Tot nu toe gerealiseerd op het GEZONDHEIDSPARK

 In 2005 zijn de Sportzone en Ziekenhuiszone tot ontwikkeling gebracht in het Gezondheidspark. Dit betreft de sportboulevard met onder andere zwembad en schaatsbaan en het Albert Schweitzer Ziekenhuis. Tevens is in 2008 één van de drie woontorens van AM aan de Overkampweg opgeleverd. De tweede en derde woontorens worden op dit moment gebouwd. Het financiële beeld hiervan is als volgt.

Ondertekening SOK 2005; beëindiging SOK 2018.
Nieuwbouw GGD en ASZ; Nieuwbouw Sportboulevard; oplevering eerste woontoren Overkampweg nieuwbouw hostel.
Verbouw/nieuwbouw vm. Amigo's in 2014. Nieuwbouw Coralgebouw (tussen politiebureau en ASZ).

Communicatie door coöperatie Leerpark en door gemeente naar gebruikers, bewoners, professionals en overige geïnteresseerden vindt plaats via websites www.leerpark.nl , sociale media, nieuwsbrieven, en informatie avonden. Tevens zijn een aantal een promotiefilmpjes gemaakt door inschakeling van RTV-Dordrecht.

In het Gezondheidspark is met AM op reguliere basis contact. Het Albert Schweitzer wordt regulier geïnformeerd over de voortgang en de omgeving is geïnformeerd over de toekomstige ontwikkeling rond de locaties van Yulius. Met Optisport vindt eveneens regulier overleg plaats met betrekking tot zowel hun eigen plannen als die van de gemeente. In september zijn twee informatie avonden georganiseerd voor de omwonenden, om hen te informeren over de aanstaande ontwikkeling en de nieuwe bestemmingsplannen. In juli zijn twee spreekuren over het ontwerp bestemmingsplan Middenzone west georganiseerd. Op het moment dat er meer concrete bouwplannen zijn ontwikkeld, zal dit actief met de omgeving worden gecommuniceerd.

Actuele raming en dekking LEERPARK

De financieringsstructuur van het project Leerpark is opgebouwd uit een begroting voor de bouw van schoolgebouwen, een grondexploitatie (GREX), Leerpark voorzieningen en organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark. De bijdrage onderwijs voor bouw van scholen, de Drechtstedelijke middelen uit Manden Maken en de Provinciale subsidies uit het verleden zijn reeds afgesloten en afgewikkeld. Nog actueel voor het project Leerpark zijn de grondexploitatie, de Campusontwikkeling en een aantal kredieten voor Leerpark voorzieningen (gedekt uit de reserve Strategische Investeringen) en de organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark.

Samenvatting grondexploitatie LEERPARK

De investeringen c.q. uitgaven grondexploitatie zijn volgens de laatste vastgestelde grondexploitatie geraamd op € 46,6 miljoen, en worden voor € 30,1 miljoen gedekt door opbrengst gronduitgifte voor woningen, kantoren en bedrijven. Het saldo op basis van eindwaarde van deze geactualiseerde grondexploitatie bedraagt € 16,5 miljoen (negatief). Hiervoor is reeds in voldoende mate een verliesvoorziening gevormd.

Samenvatting programma LEERPARK (SI-middelen)

Voor de programmakosten en organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark inclusief Duurzaamheidsfabriek is de financiële voortgang weergegeven naar aanleiding van raadsbesluit 777979 d.d. 18-9-2012 (zie RIS-dossier 823389 ) en daaropvolgende besluitvorming.

Actuele raming en dekking GEZONDHEIDSPARK

De beëindiging van de samenwerking met Multi en het ASZ en het niet langer nastreven van de oorspronkelijk beoogde ontwikkeling van de Middenzone, heeft gevolgen gehad voor de grondexploitatie. De grondexploitatie van het totale gebied is afgesloten en er is verlies genomen (raadsvoorstel 1321402; raadsbesluit 17-2-2015) .

Voor de resterende ontwikkeling in het gebied is nadien als eerste de grondexploitatie Overkampzone geopend. In juni 2019 is daarnaast de grondexploitatie Middenzone Gezondheidspark geopend. Om geen gevoelige informatie prijs te geven in dit stadium die de positie van de gemeente kan schaden, zijn er geen financiële gegevens met betrekking tot de Middenzone in dit projectblad opgenomen.

Gecorrigeerd voor winstnemingen bedraagt het resultaat van de grondexploitatie Overkampzone € 2,2 miljoen positief.

Liquiditeitsplanning LEERPARK

Tussen 2020 en met 2024 wordt in totaal circa € 9,0 miljoen geïnvesteerd in de openbare ruimte, leerparkvoorzieningen en organisatiekosten. Een deel hiervan wordt gedekt uit grondopbrengsten, een deel uit de reserve Strategische Investeringen Leerpark/Campusontwikkeling en voor organisatiekosten uit de exploitatiebegroting.

Liquiditeitsplanning OVERKAMPZONE

Liquiditeitsplanning MIDDENZONE

Om geen gevoelige informatie prijs te geven die mogelijk de positie van de gemeente kan schaden, is hier geen grafiek opgenomen.

Risico's en beheersmaatregelen

Kaders en uitgangspunten LEERPARK

Grondposities

Gemeente en Stichting Regionaal Opleidingencentrum Zuid-Holland Zuid Da Vinci College (DVC) hebben alle binnen het ontwikkelgebied gelegen nog uit te geven gronden in eigendom. Met Heijmans is een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het gebied, waarbij de percelen die voor de markt worden ontwikkeld, worden verkocht aan Heijmans. Alleen Perceel 6C blijft geheel in eigendom van de gemeente. De gemeente en DVC vormen samen een coöperatie. De Coöperatie Ontwikkeling Leerpark U.A. is opdrachtgever voor het realiseren van het totale Leerpark gebied (inclusief onderwijsleerbedrijven, woningen en openbare ruimte). Perceel 6C (linksonder op de tekening hieronder) valt binnen het projectgebied maar buiten de bieding van Heijmans. Hier heeft Heijmans dus geen ontwikkelrecht/plicht. Het staat de gemeente vrij om hierover te contracteren. DVC heeft hier evenmin rechten, eventuele opbrengsten zijn dus direct voor de gemeente. De invulling van perceel 6C speelt een belangrijke rol bij de doorontwikkeling tot Campus Leerpark. Hierover worden gesprekken gevoerd met Kadans Science Partners en er is een intentieovereenkomst afgesloten.

Contractuele kaders/overeenkomsten

2003: Aanbestedingsleidraad.
2003/2004: Bieding Heijmans en anderen.
2004: Gunningbesluit.
2004: Integrale samenwerkingsovereenkomst (SOK).
2004: Coördinatieovereenkomst.
2004: Samenwerkingsovereenkomsten op perceelniveau voor de percelen 1 t/m 6.
2005: Ontwikkelingsbesluit.
2005: Realiseringsovereenkomst op perceelniveau voor de percelen 1, 2 (exclusief 2F) en 3.
2014: Vaststellingsovereenkomst betreffende de percelen 2F, 5A, 5B, 5C, 6A, 6B en 6DII. Inmiddels zijn de percelen, behoudens 5C, aan Heijmans overgedragen.
2019: Intentieovereenkomst met Kadans Science Partners voor ontwikkeling perceel 6C.

Looptijd overeenkomst
Datum inwerkingtreding SOK: bij ondertekening, na Gunningsbesluit.
Einde na beëindiging Realiseringsfase of artikel 11.

Start Realisatiefase: het Ontwikkelingsbesluit is genomen en de Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten zijn ondertekend.

Samenwerkingsfase: de fase die een aanvang neemt met het Gunningbesluit in combinatie met het ondertekenen van deze overeenkomst en eindigt met het Ontwikkelingsbesluit in combinatie met het ondertekenen van Partijen van Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten.

De vaststellingsovereenkomst uit 2014 betreft een overeenkomst voor de afname van percelen door Heijmans voor vastgestelde bedragen en op vastgestelde data. Deze worden gevolgd.

Samenwerking op hoofdlijnen en wederzijdse verplichtingen
Coöperatie Leerpark U.A Het redigeren van de definitieve Realisatieovereenkomst, de Gronduitgifteovereenkomsten, het voeren en notuleren van al het benodigde overleg met de Marktpartij, tijdige besluitvorming over/goedkeuring van de verschillende onderdelen van het Ontwikkelingsplan, het ter goedkeuring voorleggen aan haar leden van het Ontwikkelingsplan ten behoeve van het Ontwikkelingsbesluit.

Heijmans N.V.
Het verrichten van activiteiten die resulteren in het opstellen van het VO, het DO, Bestek en tekeningen of een beeldkwaliteitplan, werkzaamheden in de samenwerkingsfase voor eigen rekening. Al die werkzaamheden die voor de ontwikkeling en realisatie van het Leerpark dienen te worden verricht en die niet expliciet door de Coöperatie dienen te worden verricht. De grond bedoeld voor de bouw van woningen, bedrijven en kantoren afnemen tegen de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen vergoeding.

Partijen gezamenlijk gerechtigd tot het doen van voorstellen tot aanpassing. Aanvulling of wijziging overeenkomst enkel na schriftelijke goedkeuring van beide partijen.

Algemene kenmerken
Langlopende overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen, zonder einddatum. Verplichte grondafname Heijmans met afgesproken afnamedata. De grondposities van de gemeente en Da Vinci geven naast indexatie met de CPI-index (consumentenprijsindex) ook een rentelast de interne rekenrente. Om dit risico af te dekken hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen de coöperatie en Heijmans. De uitkomst van deze onderhandelingen is inmiddels door het coöperatiebestuur geaccordeerd en vastgesteld door college en raad. De belangrijkste herziene afspraken betreffen de vertraagde, maar nu wel verplichte afname van de grond (doorlopend tot 2023). Perceel 6C valt buiten de bieding met Heijmans. De gemeente is intern in overleg, hoe de ontwikkeling van deze kavel het beste kan worden aangepakt. De gemeente Dordrecht is verantwoordelijk voor de grondexploitatie (GREX).

Betrokken (private) partijen

• Da Vinci, partner in de Coöperatie Leerpark.
• Heijmans N.V., ontwikkelaar.
• West 8, stedenbouwkundig bureau en supervisor.
• Studio Leon Thier, architecten/supervisor.
• BBN, Adviseur.
• Kadans Science Partners, Ontwikkelaar/belegger.

Scope LEERPARK

Het Masterplan Leerpark omvat de ontwikkeling van woningen, scholen, kantoren, horeca, winkelvoorzieningen en parkeerfaciliteiten. Daarnaast willen we versterking van het onderwijs, met name op het gebied van techniek, duurzaamheid en maritiem. Om de sociale samenhang in het gebied te vergroten willen we programmatisch de verantwoordelijkheid voor het gebied overdragen aan de gebruikers.

Programma LEERPARK

Toelichting op bovenstaande tabel
In 2014 zijn met Heijmans nieuwe afspraken gemaakt over de grondafname in het gebied, hierdoor zal het project doorlopen tot 2023. Op grond van de afspraken die gemaakt zijn met Heijmans in 2014, is de status weer op groen gezet. Heijmans heeft (binnen de contractuele afspraken) een aantal malen uitstel gevraagd op de afname van enkele woningbouwpercelen, maar er is ook vervroegde afname van de percelen 5A fase 4 t/m 9 en 5B fase 10 t/m 15 gerealiseerd. De aantallen woningbouw kunnen wijzigen omdat: 1) Heijmans zelf binnen het geldende bestemmingsplan kan bepalen of er grondgebonden woningen of appartementen worden gebouwd en 2) de mogelijkheid van extra woningbouw is verkend. De definitieve invulling wordt uitgewerkt.

Voorgaande besluitvorming LEERPARK

Kaders en uitgangspunten GEZONDHEIDSPARK

Grondposities

De gemeente is, met uitzondering van de gronden van Yulius en een klein perceel waarop een trafo van Stedin stond, eigenaar van alle nog uit te geven gronden binnen het plangebied. Het project bestaat uit een Sportboulevard, Ziekenhuiszone, Middenzone, Overkampzone en Yulius.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordwijk (SOK) d.d. 22 november 2004: beëindigd juni 2018.
Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordrecht (SOK) d.d. 26 oktober 2005: beëindigd juni 2018.
Ontwikkel- en Realiseringsovereenkomst Overkampzone (ROK) d.d. 9 oktober 2007: de contractuele positie in deze overeenkomst van het Albert Schweitzer ziekenhuis is door de gemeente overgenomen op basis van de Overeenkomst contractoverneming d.d. juni 2018.
LOI Middenzone Ballast Nedam d.d. 19 mei 2020
Gunning Middenzone aan Ballast Nedam d.d. 20 mei 2020.

Betrokken private partijen

Realisatie overeenkomst (ROK) met AM Wonen B.V. (AM Wonen).

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

De ontwerp bestemmingsplannen voor Gezondheidspark Oost en Middenzone West vormen het kader voorde huidige en toekomstige situatie.

Scope GEZONDHEIDSPARK

Bij het Gezondheidspark (GZP) is aanvankelijk ingezet, met een samenwerkingsverband tussen gemeente, het Albert Schweitzer ziekenhuis (ASZ) en een marktpartij, op het versterken van de stedelijke structuur op het gebied van sport en zorg, ondersteund door een meer commercieel gericht programma en woningbouw. De zorg- en sportzone zijn gerealiseerd, de invulling van het woningbouw programma is om meerdere reden achtergebleven en heeft zich beperkt tot de realisatie van twee van de beoogde drie woontorens in de Overkampzone.

Op 2 september 2019 is een tender opgestart om in dialoog met marktpartijen te komen tot een woon ontwikkeling en realisering. De hiervoor benodigde kaderstelling is in juni 2019 door de raad vastgesteld (zie RIS-dossier 2422550 )
Eveneens is ingezet op een voortvarende realisering van de resterende woontorens in de Overkampzone.
Yulius heeft aangegeven haar activiteiten op het Gezondheidspark te beëindigen en heeft haar locatie Overkampweg 115 verkocht aan 4D ontwikkeling. Overeengekomen is om op de vrijkomende gronden een woonprogramma, wonen met zorg, te ontwikkelen.

Programma GEZONDHEIDSPARK

Het Gezondheidspark bestaat uit verschillende zones; de Ziekenhuiszone, Sportzone, Middenzone en de Overkampzone. De eerder vastgestelde grondexploitatie op basis van het Masterplan uit 2008 is afgesloten. Momenteel zijn er twee grondexploitaties geopend (Overkampzone en Middenzone Gezondheidspark).

Voorgaande besluitvorming GEZONDHEIDSPARK