In deze paragraaf geven we een toelichting op de financiële positie van het Grondbedrijf aan de hand van de risico’s in relatie tot de reserves. Dit geeft inzicht in het weerstandsvermogen, de financiële positie van het Grondbedrijf op de korte termijn (< 3 jaar) en de lange termijn (> 3 jaar).
Risico’s
Binnen de risico’s wordt conform de Nota grondbeleid 2018 en de Nota risicobeheersing en weerstandsvermogen onderscheid gemaakt tussen de positieve en negatieve risico’s binnen projecten en positieve en negatieve effecten ten opzichte van de reserve, de algemene risico's.
De positieve risico’s zijn de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties. De projectspecifieke risico’s hebben betrekking op de grondexploitaties. Om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden, gaan we in deze paragraaf niet inhoudelijk in op de risico’s. Met betrekking tot de risico's moet worden gedacht aan onzekerheden over kosten en opbrengsten, saneringsrisico’s, kans op archeologische vondsten enzovoort.
De algemene risico’s zijn onder meer van toepassing op algemene uitgangspunten zoals deze worden gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bandbreedte op de parameters als kosten- en opbrengstenstijging die een beeld geven van de economische groeiverwachting. Daarnaast zijn er nog enkele andere algemene risico's die projectoverstijgend zijn.
Lange termijn (> 3 jaar)
Het totaal aan risico's binnen de grondexploitaties is hoger dan waar het grondbedrijf het benodigd weerstandsvermogen op baseert. Risico's waarvan het de verwachting is dat deze niet binnen de eerste drie jaar zullen optreden worden daarin niet meegenomen. Hiermee wordt voorkomen dat de weerstandscapaciteit onnodig hoog moet worden gehouden voor risico’s die zich mogelijk pas in de verre toekomst voordoen.
Financiële positie Grondbedrijf
In de Prognose 2020 is aangeven dat het verwachte resultaat van het Grondbedrijf op de lange termijn € 32,5 miljoen positief bedraagt. Door bijstelling van de rente waarmee in de grondexploitaties en haalbaarheidsstudies wordt gerekend en als gevolg van de bijstelling van de risico's wordt nu een resultaat verwacht van € 39,3 miljoen. In dit resultaat is rekening gehouden met de getroffen voorzieningen en de verwachte resultaten van de projecten, de stand van de algemene reserve van het Grondbedrijf en de risico's. De toekomstige inkomsten zijn daarmee hoger dan de risico's. Het saldo van de vermogenspositie is ten opzichte van de Prognose 2019 toegenomen met € 16,9 miljoen. Dit is hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de resultaten van de grondexploitaties zijn verbeterd, onder meer doordat in dezelfde periode verschillende positieve grondexploitaties zijn geopend.
Korte termijn (< 3 jaar)
De risico’s die zich binnen drie jaar kunnen voordoen, bepalen de benodigde weerstandscapaciteit. Dit wordt aangeduid als de norm voor het weerstandsvermogen. De norm voor het Grondbedrijf is bij de Jaarstukken 2019 per 31-21-2019 vastgesteld op € 10,2 miljoen. Bij de actualisatie van de risico’s ten behoeve van de Begroting 2021 bedraagt de norm voor het weerstandsvermogen € 13,7 miljoen. De toename wordt onder meer veroorzaakt door opening van de grondexploitatie Amstelwijck Noord.
In het onderdeel verloop algemene reserve grondbedrijf staat een toelichting op het verloop van de algemene reserve Grondbedrijf. In 2020 en 2021 verwachten we een toename van de reserve grondbedrijf, maar deze toename is nog niet voldoende om met alleen de algemene reserve grondbedrijf de risico's binnen het grondbedrijf op te kunnen vangen. Dit vraagt aandacht voor de financiële positie van het grondbedrijf mede in relatie tot de groeiambitie van Dordrecht.
De verwachte toename van de algemene reserve Grondbedrijf levert een positieve bijdrage aan de verbetering van het weerstandsvermogen van de stad. Hierover wordt u ingelicht in de paragraaf Risicomanagement en Weerstandsvermogen binnen deze Begroting 2021.
Boekwaarde ten opzichte van totale baten gemeente.
Bedragen x € 1.000 | ||||
Grondexploitatie | Jaarrekening 2019 | Begroting 2020 | Begroting 2021 | |
A | Raming van het totaal van de activa van de bouwgronden in exploitatie | € 36.159 | € 37.646 | € 31.043 |
|---|---|---|---|---|
B | Raming van het totaal van de baten exclusief de mutaties van reserves | € 500.563 | € 510.153 | € 507.790 |
Grondexploitatie = A/B | 7% | 7% | 6% | |
Het verhoudingsgetal tussen boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie (BIE's) en de totale baten van de gemeente geeft een indicatie van het risico dat de gemeente loopt met haar grondexploitaties. Deze risico's zijn betrokken bij de bepaling van de omvang van het weerstandsvermogen en worden gemonitord middels het risicomanagement systeem. De waarde die wij aan het kengetal toe moeten kennen, zal met het verloop van jaren duidelijker worden.
Economie
Naast de projectrisico’s, zijn de algemene risico’s opgenomen in het weerstandsvermogen. Deze zijn voor een groot deel het gevolg van de economische groeiverwachting en de omvang van de totale omzet van de portefeuille.
De ontwikkeling van de economie is vertaald in parameters voor inkomsten- en kostenstijging voor de komende jaren. Bij de Prognose 2021 wordt dit opnieuw bezien. Een bijstelling van de hoogte van de parameters heeft invloed op het saldo van de projecten. Voor de projecten met een verliesvoorziening leidt dit direct tot een mutatie van de algemene reserve Grondbedrijf.
Toelichting totaal financiële positie
Op basis van de huidige exploitaties is het Grondbedrijf binnen afzienbare termijn in staat om alle risico’s met inkomsten uit deze exploitaties op te vangen. Mogelijk zullen effecten als gevolg van COVID-19 en de economische ontwikkelingen het tempo en de omvang van de te nemen winsten negatief beïnvloeden. Daarmee blijft de kans bestaan dat de komende jaren een beroep moet worden gedaan op de reserve van de stad.